Ипотека под 2 процента для дальневосточников заработала совсем недавно — в декабре 2019 года. Но с момента запуска интерес к программе растет: заемщиков привлекает беспрецедентно низкая ставка и гибкие условия. Но что насчет подводных камней? Команда Bankiros.ru детально разобралась, как работает ипотека и какие нюансы нужно учитывать при ее оформлении.

Условия ипотеки под 2 процента для дальневосточников

Дальневосточная ипотека — это новая программа, инициированная российским правительством. В ее рамках молодые семьи смогут построить или приобрести в кредит жилье на Дальнем Востоке. Условия по ипотеке — льготные:

• Процентная ставка — 2% годовых;
• Сумма кредита — до 6 млн рублей.
• Первоначальный взнос — от 15% стоимости жилья;
• Минимальный срок кредита — 3 года, максимальный — 20 лет.

Программа будет действовать до конца 2024 года. Предполагается, что за этот срок ипотеку оформят 147 тыс. раз. Источники финансирования — Фонд развития Дальнего Востока и госпрограмма по развитию Дальнего Востока. Всего на программу выделено 450 млрд. рублей.

Дальний Восток выбран для запуска ипотеки неслучайно. Цель правительства — сократить убыль населения. Молодежь продолжает уезжать из региона в Москву и Питер за заработками и мягким климатом, а прежние инициативы — «Дальневосточный гектар» и субсидированные перевозки — не дают значимых результатов. Поэтому ипотекой под 2% власти хотят удержать население и, возможно, привлечь в ДФО новых людей из других уголков России.

Поиск ипотеки

Кто может стать заемщиком

• Граждане РФ до 35 лет включительно, состоящие в браке минимум год. Супруги становятся солидарными заемщиками, причем возраст каждого из них не должен превышать планку. Например, если мужу уже исполнилось 36, а жене — еще нет, ипотеку взять нельзя;
• Граждане РФ до 35 лет, которые не состоят в браке и воспитывают ребенка до 18 лет. Речь об одиноких родителях обоих полов: ипотеку выдадут как матери-одиночке, так одинокому отцу. Разумеется, ребенок должен быть гражданином РФ, как и родитель;
• Граждане РФ — участники программы «Дальневосточный гектар». Ограничение в 35 лет для них не действует.

Также есть требования к платежеспособности: заемщики должны работать и иметь достаточный доход. В частности, у работников по найму должен быть стаж от 3 месяцев на последнем месте трудоустройства, у предпринимателей и собственников бизнеса — безубыточная деятельность в последние 2 года.

На какие цели выдадут ипотеку

• Строительство или покупка квартиры через договор с юридическим лицом (застройщиком);
• Строительство жилого дома или покупка участка — в ИЖС или личное подсобное хозяйство;
• Покупка квартиры или дома на вторичном рынке. Если жилье находится в сельской местности, его можно купить у частного лица.

Еще раз обращаем внимание — ипотеку выдадут только на те объекты, которые находятся на Дальнем Востоке. Приобретаемое жилье всегда становится залогом, но кредитор может потребовать дополнительные гарантии для себя — например, предоставить в залог уже имеющуюся у семьи недвижимость.

Какие есть риски и ограничения программы

Среди всех программ, которые позволяют выгодно построить жилье, ипотека под 2% кажется самой выгодной. Но кроме процента стоит учесть подводные камни: они могут свести все преимущества программы на нет.

Регистрация в ДФО — обязательна

Взяв ипотеку под 2%, дальневосточники отчитываются о месте регистрации. Это требование касается и титульных заемщиков, и созаемщиков-супругов. Иными словами — нужно подтвердить прописку в квартире или доме, взятом в ипотеку. Такое ограничение введено неспроста: подразумевается, что семья не только покупает жилье, но и переезжает на Дальний Восток жить. Например, быть зарегистрированным в Москве, а субсидию использовать, чтобы построить квартиру в Хабаровске, нельзя.

Но оформить регистрацию не значит фактически проживать в этом месте. Например, можно прописаться в ДФО, а с семьей остаться в столице. Другой вариант — построить квартиру на Дальнем Востоке для ребенка, а самим проживать там, где сейчас в собственности есть дом.

Ипотека оформляется один раз

Взять жилье в ипотеку в рамках программы можно один раз. Что важно: это ограничение касается и титульного заемщика, и созаемщика. Например, если муж уже оформлял ипотеку под 2%, жена стать участником программы не сможет. Ввести государство в заблуждение не получится: все сведения о выданных кредитах заносят в базу. Поэтому второй раз получить ипотеку под 2% нельзя, даже если обратиться в другой банк.

Процентная ставка может вырасти

Да, право увеличить ставку в одностороннем порядке есть у банков. Произойти это может в четырех случаях:

• Заемщик нарушил условия программы, ранее уже взяв по ней ипотеку;
• Заемщик не застраховал жизнь, трудоспособность и недвижимость. За это банк увеличит ставку на 1%;
• При выдаче ипотеки не оформлен залог или право требования по ДДУ;
• Семья не зарегистрировалась в приобретаемом жилье. В этом случае ипотечную ставку поднимают до ставки ЦБ + 4%. Получается дороже, чем в среднем по рынку.

В каком банке взять ипотеку под 2%

Учитывая, что средняя ставка по ипотеке в России — около 9%, возникает вопрос: а выгодно ли банкам кредитовать дальневосточников? Да, однозначно. Дело в том, что от участия в программе банки ничего не теряют: государство компенсирует им разницу между рыночной ставкой по ипотеке и льготным процентом. В итоге заемщики оформляют ипотеку на выгодных условиях, а банки получают прибыль за счет субсидии.

Число кредиторов, которые участвуют в программе, ограничено — в начале 2021 года их насчитывается 14:

• СберБанк
• Открытие
• ВТБ
• Банк Долинск
• Азиатско-Тихоокеанский Банк
• Дальневосточный банк
• Промсвязьбанк
• Газпромбанк
• Совкомбанк
• Росбанк
• Алмазэргиэнбанк
• Россельхозбанк
• Банк Восточный

Таким образом, на территории каждого субъекта ДФО работает как минимум три банка, готовых выдать ипотеку под 2%. Среди них — крупные федеральные игроки вроде Сбербанка и ВТБ, а также региональные банки поменьше (Восточный, Долинск и др).

Условия дальневосточной ипотеки в ВТБ

Поскольку речь идет о госпрограмме, банки-участники выдают ипотеку на схожих условиях. Для примера рассмотрим тарифы по ипотеке в ВТБ:

Не исключено, что некоторые банки попытаются «удешевить» ипотеку, чтобы привлечь заемщиков. Например, Газпромбанк уже сегодня предлагает ставку от 0,9% годовых. Это соответствует программе: кредиторы могут сами определять ставку, если она не превышает 2%, обещанных государством. Но и сильного снижения ждать не стоит: банки все-таки извлекают прибыль, а не занимаются благотворительностью.

Перечень необходимых документов

Каждый банк сам устанавливает, какие документы нужны для оформления ипотеки (это касается и жилищных кредитов, предоставляемых в рамках госпрограмм). Но в общих чертах список бумаг включает:

• Паспорт заемщика с отметкой о регистрации;
• При необходимости — паспорт супруга(и) заемщика и действующий договор о регистрации брака/свидетельство о рождении ребенка;
• Документы о трудоустройстве — выписка из трудовой или ее копия;
• Документы, подтверждающие доход, — справки 2-НДФЛ или 3-НДФЛ;
• Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса;
• Документы по недвижимости (можно предоставить после того, как одобрят заявку).

Список увеличится, если оформлять ипотеку на особых условиях: например, под залог уже имеющейся недвижимости или с привлечением госсубсидии.

Порядок оформления

Оформление льготной ипотеки для дальневосточников похоже на оформление любого другого кредита. Выполнить нужно несколько шагов:

1. Найти квартиру или участок, которые будут оформляться в ипотеку;
2. Выбрать банк (часто кредитные организации сотрудничают с застройщиками, поэтому искать недвижимость самому не придется):
3. Собрать документы и подать заявку;
4. Если решение положительное, заключить договор и начать регистрацию.

Отдельно обращаться в госорганы не нужно: заемщик взаимодействует только с банком, причем оформиться реально за один-два визита.

Часто задаваемые вопросы

Программа дальневосточной ипотеки совсем новая, потому может вызвать у потенциальных заемщиков больше сомнений, чем решимости обратиться в банк. Чтобы окончательно разобраться, Bankiros.ru отвечает на самые популярные вопросы — их о льготной ипотеке задают в сети чаще всего.

Дальневосточная ипотека под 2% годовых — это вариант семейной ипотеки?

Нет, семейная ипотека — отдельная программа, которая действует для всех российских регионов, начиная с 2018 года. По ее условиям, семьи с двумя и более детьми могут получить ипотеку под льготные 6%. Но с 2019 года появилось новое условие — можно кредитоваться под 5%, если берете в ипотеку жилье на Дальнем Востоке. Так что госпрограммы похожи, но не стоит их путать: требования к заемщикам разные, да и льготная ставка отличается.

Если я подхожу по условиям программы, мне могут отказать в банке?

Да, ведь ипотеку выдает банк, а государство лишь компенсирует разницу в ставке между рыночным и льготным процентом. Соответственно, и риск невыплаты ложится на кредитора. Правительство же, со своей стороны, гарантирует право на ипотеку, если заявитель подходит по условиям программы, но не обязывает банки кредитовать всех обратившихся.

Причины, по которым могут отклонить заявку, стандартные — плохая или нулевая кредитная история, низкий доход, высокая закредитованность лица.

Можно ли купить жилье на вторичном рынке?

Да, если квартира или жилой дом находятся в сельском поселении. Если же недвижимость покупается в городе (городском поселении), то ипотеку оформят только на «первичку».

Можно воспользоваться ипотекой и материнским капиталом одновременно?

Да, причем материнский капитал разрешается потратить так, как удобно заемщику: на первоначальный взнос, частичное или полное досрочное погашение. Если вам положены другие субсидии, их тоже можно направить на выплату ипотеки.

Можно ли в рамках программы рефинансировать ипотеку, взятую ранее?

Нет, перекредитоваться нельзя, даже если взятая ранее ипотека оформлена на покупку жилья в дальневосточном регионе, а заемщики подходят под требования программы.